Договор ренты покупка квартиры

Покупка квартиры после договора ренты

Какие риски покупать квартиру после исполненного договора ренты? С момента получения права собственности прошло более трёх лет. Могут ли обьявиться родственники?

Ответы юристов (1)

Добрый день, Николай! Если право собственности продавца надлежащим образом зарегистрированы в Росреестре, то рисков не видно. Тем более срок исковой давности прошёл — 3 года, так что и подать иск о признании договора ренты будет проблематично — только через восстановление срока. Риски в пределах погрешности, как и при любой нормальной сделке.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Покупаем жилье по договору ренты

Рента – интересный вариант решения жилищного вопроса. Как правило, квартира по договору ренты обходится приобретателю на 25-40% дешевле ее рыночной стоимости. Однако таких сделок в Петербурге в год проходит не больше полутора сотен – примерно 0,2% от потенциала рынка. Основная причина, уверены эксперты, — их негативная реклама в СМИ и переизбыток предложений на рынке недвижимости.


Стать владельцем квартиры можно по-разному. Купить жилье у частного продавца или у застройщика, взять ипотечный кредит, стать участником социальной программы для очередников. Можно также получить квадратные метры в наследство. Но есть и те, у кого нет ни достаточной суммы, ни соответствующих доходов, кого не признают очередниками, да и наследство оставить им тоже некому. Для таких людей существует еще один вариант решения жилищной проблемы – заключить договор ренты, и таким образом приобрести недвижимость. Для многих одиноких пенсионеров договор ренты, зачастую также является единственной возможностью наладить жизнь и провести остаток дней не за чертой бедности. Однако, предупреждают эксперты, при заключении подобной сделки особое внимание следует уделить договору ренты, чтобы защитить интересы обеих сторон по сделке и свести риск мошенничества или возможных конфликтов в будущем к минимуму.

Законодательный посыл
Основной правовой документ, регулирующий отношения рентоплательщика и рентополучателя, – Гражданский кодекс РФ. В нем дается следующее определение договора ренты: «По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме» (ч. 2, гл. 33, ст. 83 ГК РФ).

Рента может быть нескольких видов. В отношении физических лиц наиболее распространены два варианта: так называемая пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. В принципе суть их одна: в обмен на право собственности вы принимаете на себя обязательства скрашивать (материально, а иногда и морально) старость человека. Поскольку закон не устанавливает ограничений по возрасту для рентополучателя, то заключить договор ренты может любой человек. Чем он старше, тем выше будут рентные выплаты.

Цена вопроса у этих видов ренты разная. В первом случае при подписании договора покупатель сразу отдает пенсионеру сумму в размере 25–40% от рыночной стоимости его квартиры и в конце каждого месяца обязан платить пенсионеру-рентополучателю определенную денежную сумму (ее размер должен быть определен в договоре ренты). Как правило, минимальный размер ежемесячного пособия составляет 4-5 тыс. руб. (нужно помнить о том, что его придется ежегодно индексировать, учитывая инфляцию). К этой сумме стоит прибавить еще оплату коммунальных услуг.

Что касается второго вида ренты, то здесь помимо материальной ответственности новый хозяин квартиры принимает на себя обязательства оказывать рентополучателю и другие услуги: ухаживать за ним в случае болезни, покупать продукты, делать ремонт, оплачивать лечение и т. п. То есть бабушка (или дедушка) находятся на полном иждивении у рентоплательщика.

«Мы работаем только с первым видом договоров ренты, – рассказывает Константин Лысенков, генеральный директор ООО «Фонд социальной защиты пенсионеров», – в нашей стране договор ренты с иждивением – утопия, его очень легко расторгнуть. Поэтому мы помогаем своим клиентам заключать только договоры пожизненной ренты, и в нашей практике из них расторгаются лишь единицы – это крайне редкое явление. Подавляющее большинство договоров исполняются без каких-либо конфликтов между сторонами. Прежде всего это происходит потому, что договор ренты налагает на рентоплательщика обязанность оплатить ритуальные услуги в случае смерти пенсионера. Для большинства пожилых людей это очень важно, они держатся за это условие».

Простая арифметика
В общих случаях заключать договор ренты финансово выгодно как покупателю, так и рентополучателю. Обычно при подписании договора покупатель сразу отдает пенсионеру сумму в размере 25–40% от рыночной стоимости его квартиры. Кроме того, понадобится оплатить услуги нотариуса (для удостоверения договора), государственную регистрацию перехода права собственности (это обязательное условие признания договора ренты действительным!) и услуги посреднической фирмы – без нее найти пенсионера, который согласится на такую сделку, будет очень сложно.

Не забудьте также, что после заключения договора вам придется каждый месяц выплачивать определенную сумму своему рентополучателю. Если это условие не будет выполняться – договор ренты автоматически будет признан недействительным. «Если ваше финансовое положение ухудшится и вы просрочите выплату платежей, получатель ренты может расторгнуть договор в судебном порядке. Выплаченные деньги покупателю жилья возвращены не будут», – предупреждает Марина Пестрикова, эксперт – менеджер ООО «Александр Недвижимость».

Смотрите так же:  Приказ о материальной помощи в связи с болезнью

В целом, объединив все расходы, получается, что квартира по данной схеме обходится новому владельцу на 25–40% дешевле ее рыночной стоимости. Да и рост цен на жилье вам уже не придется учитывать.

«Давайте возьмем пример из жизни и посчитаем все расходы, — предлагает Константин Лысенков, — Допустим, мы покупаем таким образом однокомнатную квартиру в Красносельском районе Петербурга, рыночная стоимость которой в данный момент составляет 2,5 млн руб. Первичные затраты рентоплательщика составят 900 тыс. руб. (от 30 до 40% рыночной стоимости жилья). Эта сумма зависит от возраста пенсионера, состояния жилья, его ликвидности, престижности района и т. д. Дальше наш покупатель будет выплачивать 4-5 тыс. руб. – ежемесячные платежи по ренте и оплачивать коммунальные услуги (примерно 2 тыс. руб. в месяц). Таким образом, ежегодные затраты на содержание квартиры и исполнение договора ренты составят около 90 тыс. руб. Следовательно, за десять лет, что будет исполняться договор ренты (по статистике Росстата, средний срок дожития в России – 7,5 лет) покупатель выплатить еще 900 тыс. руб. Таким образом, однокомнатная квартира обойдется ему в 1,8 млн руб., то есть на 700 тыс. руб. дешевле рынка или почти на 30%. Причем в первый платеж (900 тыс. руб.) уже включены услуги посреднической фирмы. Наши услуги дорогие, но они включают в себя сбор и подготовку всех необходимых документов для сделки, оплату услуг нотариуса, сдачу всех документов в Росреестр и получение зарегистрированных документов, а также юридическое консультирование обоих участников сделки до конца действия договора».

Однако сколько придется ждать возможности вселиться в новое жилье – неизвестно. Несмотря на то что по договору ренты квартира переходит в собственность покупателя еще при жизни пенсионера (после государственной регистрации договора ренты), распоряжаться ею по своему усмотрению, равно как и проживать в ней, он не сможет до смерти предыдущего владельца – рентополучателя.

В течение жизни бывшего хозяина квартиры, ее новый владелец также не может ни продать жилье, ни обменять его. Он сможет лишь переуступить (продать) договор ренты другому лицу, который, таким образом, получит все права и обязанности предыдущего рентодателя.

Помимо ограничений по пользованию жильем, не менее сложно потенциальному покупателю будет и получить возможность приобрести квартиру по договору ренты. По словам экспертов, на сегодняшний день в Петербурге подобные услуги оказывает всего пять компаний, причем требования к потенциальным покупателям у них очень высокие. «Мы отбираем людей славянской внешности, со стабильным доходом, у которых нет острой необходимости в ближайшее время вселиться в новое жилье, — рассказывает Константин Лысенков, — Как правило, это инвестиционные покупки, или жилье для детей. Пенсионеры обращаются к нам сами, мы не используем агрессивную рекламу для их привлечения, поэтому должны быть уверены, что предлагаем им заключить сделку с надежным контрагентом».

Вымирающие сделки?
Оснований для прекращения договора пожизненного содержания немного: смерть получателя ренты или существенное нарушение плательщиком ренты своих обязанностей.
В этом случае бывший хозяин сможет потребовать вернуть ему квартиру либо выплатить ее полную стоимость. В случае если инициатором расторжения договора выступает пенсионер и плательщик ренты может документально подтвердить факт передачи ему ежемесячных рентных платежей, суд, скорее всего, постановит вернуть все выплаты, а также внесенную ранее часть от стоимости жилья покупателю, оставшемуся без обещанной квартиры.

«В подобных сделках, если они заключены не грамотно, присутствует большой риск, – считает Леонид Сандалов, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар». – Во-первых, выгодность подобных сделок непредсказуема, так как сложно рассчитать, какое количество времени вы будете выплачивать ренту. Кроме того, существуют примеры, когда нечестные пенсионеры получали определенную сумму и после расторгали договор. С другой стороны, были случаи, когда покупатели в силу различных действий ускоряли смерть пожилого человека. В целом договор ренты может быть расторгнут и признан недействительным в случае недобросовестности одной из сторон. При этом у пенсионеров есть большое количество юридических зацепок, которые позволяют получить денежные средства, а после расторжения договора, не возвращать их».

Конечно, покупатель может обезопасить себя от неприятных сюрпризов. В частности, можно воспользоваться титульным страхованием (страхованием права собственности). Но это придется включить в дополнительную статью расходов. Страховой полис в данном случае приобретается минимум на пять лет. Он обойдется покупателю в 15-20 тыс. рублей (единовременная выплата).

Расторгнуть договор ренты можно и по взаимному согласию сторон. В этом случае договор расторгается в присутствие нотариуса, который заверяет ваше соглашение о расторжении договора ренты по взаимному согласию и на условиях, удовлетворяющих как получателя, так и плательщика ренты. То есть если получатель ренты против расторжения договора, то плательщик не сможет расторгнуть договор даже по судебному решению.

«В настоящее время, учитывая переизбыток предложений на рынке недвижимости, договор ренты можно рассматривать, скорее, как возможность распорядиться жильем внутри семьи, аналогично дарению или завещанию, так как минимальная ставка содержания – два МРОТа плюс оплата коммунальных услуг, нотариальные расходы – от 1% до 3 % от стоимости недвижимости, регистрация сделки – 1,5 тыс. руб., услуги риэлтерских компаний от 1% до 5% от стоимости недвижимости», – перечисляет Валерия Карпова, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический Центр».

В целом, уверены эксперты, количество подобных сделок будет зависеть от экономической ситуации в стране. Если уровень жизни пенсионеров и пенсии будут расти, то число подобных продаж сократится.

Покупка квартиры, у собственника был договор исполненной ренты

Договор исполненной ренты — форма вступления в собственность продавца по покупаемой квартире.

Какие риски несет покупатель в данном случае? Как себя обезопасить?

Жила бабушка и соседи заключили договор ренты с ней.

Стоит ли вообще покупать квартиру по такому варианту?

Смотрите так же:  Какой стаж нужен для пенсии для мужчин 2019

Уточнение клиента

Также в сделке сумма по ДКП 2 млн руб, а ипотека у нас 2.7 млн руб. Могут ли возникнуть проблемы с налоговой?

07 Декабря 2013, 19:12

Ответы юристов (6)

Если лицо вступило в право собственно то это значит что сделка была зарегистрирована и прошла правовую экспертизу в росреестре, следовательно рисков значительно меньше.

В силу ст.583 ГК РФ

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание.

В силу ст.596 ГК РФ

1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Таким образом, договор исполнен и лицо правомерно приобрело право собственности.

Что касается возможности оспорить, то, теоретически, в нашей стране оспорить можно любую сделку, однако в Вашем случае шансов на это мало.

Есть вопрос к юристу?

Непонятно, почему у Вас есть сомнения. Если Вы боитесь, что договор ренты в последствии признают недействительным, то Вам это не чем не грозит. Приобретая квартиру возмездно, на законных условиях, Вы становитесь добросовестным приобретателем. У добросовестного приобретателя имущество не изымается судами.

В п.п. 1, 2 резолютивной части ПОСТАНОВЛЕНИЯ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РФ от 21
апреля 2003 г. N 6-П ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ПОЛОЖЕНИЙ ПУНКТОВ 1 И
2 СТАТЬИ 167 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СВЯЗИ С ЖАЛОБАМИ
ГРАЖДАН О.М. МАРИНИЧЕВОЙ, А.В. НЕМИРОВСКОЙ, З.А. СКЛЯНОВОЙ, Р.М. СКЛЯНОВОЙ И
В.М. ШИРЯЕВА, Конституционный Суд постановил:

1. Признать не противоречащими Конституции Российской Федерации
содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения
о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой
из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные
положения — по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со
статьей 302 ГК Российской Федерации — не могут распространяться на
добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.

2. Конституционно-правовой смысл положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК
Российской Федерации, выявленный Конституционным Судом Российской Федерации в
настоящем Постановлении, является общеобязательным и исключает любое иное их
истолкование в правоприменительной практике.

Поэтому рисков, связанных с покупкой такой квартиры нет, если вы действуете добросовестно, приобретаете квартиру для себя и на законных основаниях. Если сделку (договор ренты), в дальнейшем признают недействительной, то возмещать ущерб по ней будет виновное лицо, а Ваша квартира, Вам и останется.

Доброго дня, в любой сделке присутствует риск, и эта не исключение, если как вы указали право собственности зарегистрировано, бабушка «жила», т.е. уже нет в живых и споров по наследству не ведется то риск минимален, кроме того являсь добросовестным приобретателем Вы также страхуете себя от определенных рисков.

Соответственно уточните по возможности наследственные споры и если они отсутствуют приобретайте, в другом варианте если квартира уж очень устраивает, то приобретайте но будьте готовы в дальнейшем к возможной трате времени на доказывание приобретения на общих условиях как добросовестного покупателя.

Также в сделке сумма по ДКП 2 млн руб, а ипотека у нас 2.7 млн руб. Могут ли возникнуть проблемы с налоговой?

Нет, сумма кредита включает в себя тело кредит и проценты, поэтому ничего страшного.

Уточнение клиента

Так получается, если учитывается тело кредита 2.7 млн + проценты, значит — общая сумма кредита будет порядка 4 млн, а квартиру я покупаю за 2 млн. Налоговая не воспримет ли разницу между 4 млн и 2 млн, как прибыль, с которой я должен уплатить налог?

07 Декабря 2013, 21:40

Налоговая не воспримет ли разницу между 4 млн и 2 млн, как прибыль, с которой я должен уплатить налог?

Нет, за это налоги будет платить банк, выдавший кредит.

Уточнение клиента

И последнее уточнение — есть ли прецеденты, что Регистрационный орган отказывает в регистрации сделки, если в ДКП сумма МЕНЬШЕ суммы кредита? В нашем случае 2.7 млн кредит и 2 млн стоимость по ДКП.?

07 Декабря 2013, 22:09

Регистрационный орган отказывает в регистрации сделки, если в ДКП сумма
МЕНЬШЕ суммы кредита? В нашем случае 2.7 млн кредит и 2 млн стоимость
по ДКП.?

У меня не было такого т.к. цену стороны устанавливают самостоятельно и если кредит был одобрен банком, то препятсвий быть не может. Тем более что при переезде в квартиру нужен ремонт, мебель и тд.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как мне оформить договор ренты с отцом, на покупку его части квартиры?

Добрый день, уважаемые господа. ситуация следующая: я живу в квартире родителей — половина матери, половина отца. отец хочет свою часть в денежном эквиваленте — я предложил ему договор ренты — он согласился. мне просто необходимо выплатить ему оговоренную сумму ежемесячными платежами. Подскажите, пожалуйста необходим ли такой договор или можно оформить эту сделку иным путем.

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 825 вопросов .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Рента это передача в собственность какого-либо имущества (в том числе и недвижимости) за обязательство обеспечить содержание собственника этого имущества на протяжении определенного периода времени, как правило, договора ренты на передачу жилой недвижимости заключаются на весь период жизни собственника. Содержание может быть как в материальном, то есть в виде определенных денежных сумм, прописанных в договоре с учетом индексации по уровню инфляции в стране, так и в любом другом виде помощи. Например, покупка лекарств, помощь в работе по дому, уход или организация ухода во время болезни. Все условия изначально прописываются в договоре ренты. Имущество по договору ренты может быть передано в собственность плательщика ренты сразу после подписания такового, либо в любое другое время, оговоренное сторонами, крайний срок вступления во владение имуществом, переданным по договору ренты, является смерть получателя ренты. Данный срок устанавливается сторонами на основании своих интересов. Также оговаривается, в течение какого времени первоначальный собственник помещения будет в нем прописан и будет ли он в нем проживать. Источник: Договор ренты

Смотрите так же:  Адвокат необходимые знания

Поэтому выбирать вам и отцу, какой именно договор ренты вы будете заключать.

Консультация юриста бесплатно

Похожие вопросы

Нотариальное заверение договора дарения части квартиры

Можно ли приватизировать отцу свою часть квартиры?

Можно ли оформить договор ренты на недвижимость между матерью и дочерью, которая находится в совместной собственности родителей?

Что выгоднее оформить: договор дарения или завещание на квартиру?

Покупка квартиры с исполненной рентой

Хочу купить квартиру с исполненной рентой. Продавец,пожилая женщина, получившая эту квартиру от своей одинокой подруги. В Договоре продажи сумму указываем полностью. Вопрос: если возникнут какие-то родственники,пожелавшие оспорить договор ренты,а бабуля-продавец умрет,то какие будут последствия для меня.

Ответы юристов (2)

… если возникнут какие-то родственники, пожелавшие оспорить договор ренты, а бабуля-продавец умрет, то какие будут последствия для меня.

Полагаю, указанные лица не имеют достаточных правовых оснований для оспаривания (признания недействительной) сделки, поскольку не являются стороной договора ренты и их права не нарушены совершением указанной сделки; соответственно суд должен будет отказать им в удовлетворении иска.

Уточнение клиента

Здравствуйте! Вопрос точнее: могут ли родственники признать через суд договор исполненной ренты не действительным, если рентодатель тоже умер?

26 Декабря 2014, 20:10

Вопрос точнее: могут ли родственники признать через суд договор исполненной ренты не действительным, если рентодатель тоже умер?

Попытаться признать в судебном порядке недействительной какую-либо сделку может кто-угодно. Но для этого (признания судом сделки недействительной) должны быть соответствующие правовые основания. В описанной ситуации, на мой взгляд, их нет. Повторюсь:

указанные лица не имеют достаточных правовых оснований для оспаривания (признания недействительной) сделки, поскольку не являются стороной договора ренты и их права не нарушены совершением указанной сделки

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Покупка квартиры у продавца, право собственности к которому перешло по договору-ренте.

Оспаривание договора ренты в судебном порядке наследниками квартиры, но наследникам квартиры необходимо будет доказать, что заключенный договор исполнялся рентоприобретателем ненадлежащим образом. Других рисков нет.

Участник программы «‎Работаю честно»

Риски покупателя — претензии третьих лиц, в вашем случае — наследники.

Участник программы «‎Работаю честно»

Обращайтесь, поможем. С уважением, Алексей

Покупайте по полной стоимости — вот самый главный совет.

Риск, только наследники. Которые не знали о смерти родственника. Срок исковой давности исчисляется момента, когда лицо узнало или должно было узнать о своем нарушенном праве. Поэтому в любой момент родственники могут попробовать оспорить ренту, другой вопрос, получиться или нет

Участник программы «‎Работаю честно»

Не лучший выбор,история квартиры,может возникнуть право 3-х лиц

нужно почитать договор ренты, и самому посмотреть выполнены ли обязательства, квитанции по оплате, опрос соседей, квитанции о захоронении и т д.

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день.
Риска два.
Первый связан с моментом возникновения права первого собственника. Здесь все зависит от того, какие основания возникновения права: приватизация, купля-продажа, наследство, пай (интересны несовершеннолетних, совместная собственность супругов и т.п.).
Второй основан на возможном признании сделки по заключенному в 1998 году договору ренты недействительной. Здесь могут появиться «обиженные» наследники и другие заинтересованные лица.
Ольга, такие вопросы Вы с помощью онлайн форума не решите. Для профессионального ответа специалисту необходимо видеть всю историю квартиры. Это не только те документы, которые есть на руках и текущего собственника. Хороший риэлтор пользуется своими, независимыми источниками получения объективной информации. Если необходима помощь обращайтесь, контакты на моей страничке.

Читайте так же:

  • Отчетность по ндфл за 2019 году срок сдачи Сроки сдачи 6-НДФЛ в 2019 году В обязанность налоговых агентов входит предоставление отчетности по форме 6-НДФЛ. Отчеты должны предоставляться каждый квартал. Форма 6-НДФЛ была утверждена Приказом ФНС РФ № ММВ-7-11/[email protected] от 14 октября 2015 года . 17.01.2018 в форму […]
  • Сайт как пережить развод Женское одиночество Одиночество - полноценная жизнь! Часто бывает так, что расставание настигает нас в таком возрасте, когда о новой встрече можно только мечтать. А порой и мечтать уже поздно. Что же это - крах. Конечно, нет. Каждый человек ценен сам по себе, вне […]
  • Как устроиться работать юристом Как устроиться на работу юристу без опыта?! Заканчиваю ВУЗ. ГОСы сдала, пишу диплом, хочу найти работу по своей специальности - юрист (гражданско-правовая специализация). Есть возможность выйти работать на полный рабочий день. Хочу устроиться помощником юриста за […]
  • Как узнать абонентский договор триколор Выясняем номер своего контракта с Триколор ТВ Спутниковое телевидение удобно тем, что подключение происходит быстро. Можно сразу оплатить вещание и смотреть передачи целый год. Вот тут и заключается подвох: когда приходит время вносить абонентскую плату, может […]
  • Дидактическое пособие перекресток Дидактическое пособие «Перекресток» Происходит ознакомление детей с основами безопасного поведения на дороге, с основными обозначениями аварийных служб, способствует развитию двигательной активности, координации движения, взаимодействию между детьми. Накидки с […]
  • Пособие детское до 3-х лет в рб Детское пособие и пособие по уходу за ребенком в Беларуси: какие выплаты положены родителям Основные моменты о детских пособиях в Беларуси: какие выплаты положены родителям в связи с рождением ребенка, по уходу за ребенком. Куда и с какими документами необходимо […]