Аренда нежилого помещения налог на прибыль

Оглавление:

В затраты по налогу на прибыль можно включить арендные платежи, только если договор аренды имеет госрегистрацию

Минфин России разъяснил, что расходы на оплату арендных платежей могут быть включены в налоговую базу по налогу на прибыль организаций при условии их экономической обоснованности и документальной подтвержденности. При этом договор аренды недвижимости сроком от одного года и более должен быть зарегистрирован в Росреестре (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 9 февраля 2017 г. № 03-03-06/1/7165).

Напомним, что к прочим расходам, связанным с производством и реализацией продукции, относятся арендные платежи за арендуемое имущество (подп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса).

В то же время налогоплательщик налога на прибыль может уменьшить полученные доходы на сумму произведенных расходов (п. 1 ст. 252 НК РФ). Расходами в данном случае признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

При этом договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса).

В свою очередь договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Добавим, что за госрегистрацию договора аренды компании потребуется заплатить госпошлину в размере 22 тыс. руб. (п. 22 ст. 333.33 НК РФ). Данную сумму также можно отнести к прочим расходам по налогу на прибыль (подп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Сдача в аренду нежилых помещений

Сдача в аренду нежилых помещений законодательно регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон к нежилому фонду относит объекты, входящие в состав зданий и сооружений, непригодные для проживания помещения.

Сдача в аренду оформляется письменным соглашением. Договор, заключённый на срок менее 1 года не подлежит государственной регистрации, свыше — регистрируется в обязательном порядке. Арендодатели обязаны оплачивать налоги с получаемой от аренды прибыли.

Комментарии юристов по теме помогут сторонам сделки правильно составить договор, определиться с размером налогов и решить все сопутствующие вопросы.

Консультации юристов по законодательству России

Выбор категории

Сдача в аренду нежилого помещения

У меня в собственности есть нежилое помещение, оформленное на физическое лицо. Есть ИП зарегестрированное на меня. Как я могу сдать помещение в аренду? От Физ лица или от ИП? Надо ли заключать договор аренды между мною и моим ИП ?

Могу ли я сдавать в аренду нежилое помещение, не являясь ИП?

Добрый день! Могу ли я сдавать в аренду нежилое помещение, принадлежащее мне на праве собственности, не являясь индивидуальным предпринимателем в аренду ИП для осуществления розничной торговли?

Есть вопрос к юристу?

Сдача в аренду нежилых помещений юрлицу

Может ли физическое лицо сдавать в аренду нежилые помещения (АЗС) юридическому лицу. Может ли юридическое лицо оплачивать аренду по безналичному расчету

Как организавать предпринимательскую деятельность от сдачи в аренду общего имущества(нежилые помещения)

Здравствуйте. У меня и у моего товарища в собственности недвижимое имущество (земельный участок и нежилые помещения на нем) по 1/2 доли на каждого. Приобретено для извлечения прибыли. Как зарегистрировать ИП? или нужно регистрировать 2 ИП? как . Показать полностью

Сдача в аренду не выделенной доли в нежилом помещении

Нежилое помещение 600 кв.м. 2 собственника, физлица. У каждого своё свидетельство на собственность. В Свидетельстве указано : Общая долевая собственность, доля в праве 1/2. В натуре доли не выделены. Как правильно заключить договор аренды на 300 . Показать полностью

Сдача в аренду нежилого помещения без оформления ИП

в дар от отца я получила нежилое помещение (магазин) и сдала его в аренду ООО не являясь ИП.вызвали в налоговую грозят штрафами и объясняют, что нужно регистрировать ип, платить ндс и сдавать отчетность ежеквартально, а знакомая говорит, что можно . Показать полностью

Какой ОКВЭД правильный, при сдача в аренду собственного нежилого недвижимого имущества?

Какой ЭКВЭД правильный при виде деятельности на патенте — сдача в аренду (наем) собственного нежилого недвижимого имущества,принадлежащего индивидуальному предпринимателю на правах собственности : 70.20.2 или 55.23.37

Какие налоги должно платить физ. лицо от сдачи в аренду нежилого помещения?

Добрый вечер. Я являюсь ИП (розничная торговля) на ЕНВД. Сдаю в аренду нежилое помещение ООО как физическое лицо. ОКВЭД на сдачу в аренду у ИП не прописан.Договор аренды на физическое лицо. Какие налоги я должна платить от сдачи в аренду нежилого . Показать полностью

Сдача в аренду нежилого помещения по доверенности

Нежилое помещение принадлежит физическому лицу1. Может ли сдавать в аренду это помещение физическое Лицо2, являющееся индивидуальным предпринимателем (УСН, 6% с дохода), имеющее генеральную доверенность от Лица1, нужно ли как-то еще оформлять . Показать полностью

Сдача внаём нежилого помещения

Здравствуйте! Я снимала койко-место у ИП на время командировки. По выписке из ЕГРЮЛ этот ИП занимается сдачей нежилого помещения. Теперь моя организация отказывается оплачивать наём, т.к. говорят, что «жить в нежилом помещении нельзя». Как мне . Показать полностью

Возможна ли сдача нежилых помещений в аренду физ. лицом?

Добрый день. Скажите может ли физ лицо имеющее на праве собственности нежилые помещения (4 объекта), сдавать их в аренду ИП (3 под офис, 1 под магазин), стоимость аренды по каждому помещению согласно договоров аренды составляет 2000 рублей, не . Показать полностью

При сдачи в аренду нежилого помещения, какие налоги нужно будет платить?

Здравствуйте, у меня такой вопрос: у акционерного общества есть пустующее нежилое помещение, которое планируется сдать в аренду. Какие налоги нужно будет платить?

Имеет ли право физическое лицо сдавать в аренду нежилое помещение (собственность) нескольким фирмам одновременно?

Здравствуйте ! Есть физическое лицо у которого в собственности имеется нежилое помещение примерно 400 кв.м. , он хочет сдавать его в аренду по частям несколькольким юридическим лицам, например 150 кв одному ООО и по 30 квадратов нескольким ИП, . Показать полностью

Может ли физ лицо сдать в аренду нежилое имущество ИП?

Добрый вечер! Подскажите пожалуйста может ли физ. лицо сдать в аренду нежилое имущество (которое в его собственности) индивидуальному предпринимателю?

Налог за сдачу нежилого помещения в аренду

Здравствуйте, я арендую помещение под магазин и не уплатила налог за аренду за 2014 год. Как мне поступить, оплатить налог и штраф, а в конце года подать НДФЛ сразу за 2014 и 2015 года? И обязательно ли при этом переводить деньги за аренду за год . Показать полностью

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее,
чем искать решение!

Налог на прибыль и аренда

Основной обязанностью арендатора в соответствии со ст. 614 ГК РФ является своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом в размерах и сроки, предусмотренные договором аренды.

Арендная плата устанавливается в виде:

  • определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • предоставления арендатором определенных услуг;
  • передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  • возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В договоре аренды стороны могут предусмотреть различное сочетание перечисленных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Чаще всего арендная плата устанавливается сторонами договора аренды в виде твердых платежей, вносимых периодически или единовременно.

По договору аренды может быть передано сразу несколько объектов, при этом арендная плата может быть установлена как за все переданное имущество в аренду в целом, так и за каждый объект в отдельности. По мнению автора, предпочтительнее устанавливать арендную плату по каждому переданному в аренду объекту отдельно, что позволит избежать возможных разногласий между сторонами договора.

Сроки внесения арендной платы определяются договором, и стороны могут предусмотреть любой порядок ее внесения: ежемесячно, ежеквартально, один раз в год, путем внесения предварительной оплаты или с отсрочкой платежа.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, что установлено п. 3 ст. 614 ГК РФ. При этом размер арендной платы может изменяться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.

Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы в случае:

  • если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились;
  • если арендодателем нарушены условия проведения капитального ремонта имущества, сданного в аренду;
  • если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество при заключении договора аренды.
Смотрите так же:  Приказ 498 мо рк

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель, руководствуясь п. 5 ст. 614 ГК РФ, вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Учет арендной платы у арендодателя. Если предоставление имущества в аренду является для арендодателя основным видом деятельности, то арендная плата, поступающая от арендатора, согласно ст. 249 НК РФ будет относиться к доходам от реализации. Напомним, что основные виды деятельности определяются уставом организации, где чаще всего сдача имущества в аренду предусмотрена как вид деятельности.

Если для признания доходов и расходов организация применяет метод начисления, предусмотренный ст. ст. 271 и 272 НК РФ, то согласно п. 1 ст. 271 НК РФ доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг).

Для организаций, предоставляющих на систематической основе за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование свое имущество, расходы по такой деятельности в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ будут признаваться расходами, связанными с производством и реализацией.

Договором аренды может быть предусмотрен неравномерный график арендных платежей. В этом случае доходы в виде арендных платежей признаются в налоговом учете с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов, вне зависимости от их фактической уплаты. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды для целей ведения налогового учета доходов в виде арендных платежей не требуется. Подобная позиция изложена в Письмах Минфина России от 17.04.2007 N 03-03-06/1/248, от 06.02.2007 N 03-03-06/1/59, от 10.11.2006 N 03-03-04/1/752.

Предоставление имущества в аренду может и не быть основным видом деятельности организации. Например, если производственная организация предоставляет в аренду временно не используемое оборудование или помещения, для нее предоставление имущества в аренду не будет являться основным видом деятельности. В этом случае доход от сдачи имущества в аренду на основании п. 4 ст. 250 НК РФ будет признаваться внереализационным доходом.

Для внереализационных доходов от сдачи имущества в аренду датой получения дохода признается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров либо предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода (п. 4 ст. 271 НК РФ).

Расходы на содержание переданного по договору аренды имущества (включая амортизацию по этому имуществу) включаются в состав внереализационных расходов в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ.

Учет арендных платежей у арендатора. Арендные платежи за арендуемое имущество в целях налогообложения прибыли относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Для документального подтверждения расходов по уплате арендных платежей необходимы документы, оформленные в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе заключенный в соответствии с требованиями ГК РФ договор аренды, акт приема-передачи арендованного имущества, документы, подтверждающие уплату арендных платежей. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей не требуется. Данное утверждение верно, если иное не вытекает из условий сделки. Подобная позиция изложена в Письме Минфина России от 09.11.2006 N 03-03-04/1/742. Кроме того, в Письме сказано, что арендные платежи учитываются в составе прочих расходов при условии использования арендованного имущества для осуществления предпринимательской деятельности.

Расходы, являющиеся условно-постоянными (в том числе и коммунальные платежи), для целей налогообложения прибыли могут быть учтены в том месяце, в котором получены документы, подтверждающие эти расходы, при условии, что такой порядок отражен учетной политикой организации (пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ). Подобная позиция изложена в Письме Минфина России от 06.09.2007 N 03-03-06/1/647. По мнению автора, следует выбрать момент учета расходов в налоговой политике арендатора.

Если договором аренды предусмотрен неравномерный график арендных платежей, расходы по уплате арендных платежей признаются в налоговом учете с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов вне зависимости от их фактической уплаты. Ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды при этом не требуется. Такая позиция подтверждается Письмами Минфина России от 17.04.2007 N 03-03-06/1/248, от 06.02.2007 N 03-03-06/1/59, от 10.11.2006 N 03-03-04/1/752.

Нередко стороны заключают предварительный договор аренды зданий до оформления арендодателем права собственности на здание. Специалисты УФНС России по г. Москве в Письме от 05.10.2006 N 20-12/87641 обратили внимание на то, что предварительный договор аренды не содержит основных признаков договора аренды, установленных ГК РФ (передача арендодателем (собственником) арендатору имущества во временное владение и пользование за плату), поэтому такой договор не может считаться договором аренды, заключенным согласно законодательству Российской Федерации. Следовательно, затраты, осуществленные в соответствии с таким договором, нельзя учесть для целей налогообложения прибыли как арендные платежи за арендованное имущество. Выходом для арендатора в данной ситуации может быть только замена квалификации платежей по предварительному договору аренды с арендных платежей на платежи за приобретение арендатором имущественного права — права аренды по будущему договору аренды.

Согласно Письму Минфина России от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172 законодательное закрепление обязательной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяет только права и обязанности сторон по договору и имеет не связанные с вопросами налогообложения цели. Отсутствие государственной регистрации прав по договорам аренды не влияет на порядок учета сумм арендной платы при исчислении налога на прибыль организаций. Применять данное Письмо достаточно рискованно, поскольку далее в нем сказано, что расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций как документально не подтвержденные затраты.

Согласно Письмам Минфина России от 17.02.2006 N 03-03-04/3/3, от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172 и от 01.11.2005 N 03-03-04/1/325 если в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору, то арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций с момента получения объекта в пользование.

Если же в договоре аренды отсутствует распространение его условий на прошлые периоды, то расходы в виде арендных платежей за этот период не могут быть приняты в уменьшение налогооблагаемой прибыли с момента передачи такого имущества. В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 21.04.2006 по делу N А56-24327/2005 сказано, что учет арендных платежей в расходах в целях налогообложения прибыли не связывается с наличием государственной регистрации договора аренды. В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 14.02.2007 N Ф03-А59/06-2/5389 указано на то, что нарушение норм гражданского законодательства не влияет на налогообложение, поскольку не предусмотрено наличие зависимости затрат от действительности договора аренды, а требуется только экономическая обоснованность.

Согласно п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» соглашение сторон об изменении размера арендной платы по зарегистрированному договору аренды также подлежит государственной регистрации. Однако в Письме УФНС России по г. Москве от 12.04.2006 N 20-12/29001 указано на то, что дополнительное к основному договору аренды соглашение сторон об изменении стоимости арендной платы за недвижимое имущество не отнесено действующим законодательством к акту перемены прав на это имущество и величина арендной платы не является условием, при неисполнении которого договор аренды недвижимого имущества может считаться незаключенным.

В соответствии с Письмом Минфина России от 05.08.2005 N 03-03-04/4/34 арендные платежи, внесенные на основании дополнительного соглашения сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды, подлежат включению в состав прочих расходов в соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ при условии их обоснованности и подтверждения соответствующими первичными документами после государственной регистрации указанного соглашения.

Расходы организации-арендатора в виде арендной платы по договору на срок менее года, в том числе и при пролонгации этого договора на срок менее года, могут учитываться для целей налогообложения прибыли. Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, пролонгируется на срок менее года, указанный договор аренды не требует государственной регистрации. При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора. Такой вывод подтверждается п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, на которое указывалось ранее. Такая точка зрения изложена в Письме УФНС России по г. Москве от 18.10.2006 N 20-12/92230. Термин «пролонгация» договора аренды изложен именно в этом Письме, и его можно применять для целей налогообложения.

Если срок аренды в договоре не определен и договор считается заключенным на неопределенный срок, то в соответствии с Письмом УФНС России по г. Москве от 22.03.2006 N 20-12/22181 данный договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, и расходы организации по договору аренды помещения, заключенному в установленном законом порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.

Предположим, что организация арендует нежилое помещение под офис на основании заключенного на 11 мес. договора аренды, согласно которому договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. После истечения срока аренды арендатор продолжает пользоваться помещениями, а арендодатель не возражает против этого. Может ли организация учесть расходы по арендной плате в целях налогообложения по истечении 11 месяцев без регистрации договора аренды? Ответ на этот вопрос дан в Письме Минфина России от 14.04.2009 N 03-03-06/1/241, в котором сказано, что расходы организации по договору аренды, заключенному в установленном законодательством порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.

Если договором аренды предусмотрена обязанность арендатора по оплате фактически потребленных коммунальных услуг и услуг связи, арендатор учитывает в составе прочих расходов расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей, относящихся к помещениям (зданиям), полученным в аренду, а также к средствам связи, используемым арендатором в своей деятельности. Указанные расходы должны быть документально подтверждены счетами, выставленными арендодателю энергоснабжающей организацией или оператором связи и отражающими фактическую поставку энергии (воды) или оказание услуг телефонной связи. Такая предельно опасная для арендатора позиция изложена в Письме Минфина России от 30.01.2008 N 03-03-06/2/9. Единственным решением этой проблемы является посредническая квалификация договора.

Смотрите так же:  Власть и собственность разделены

И последнее, о чем необходимо сказать. Не следует забывать о том, что согласно ст. 288 ГК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. В Письме Минфина России от 10.11.2006 N 03-05-01-04/310 отмечено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое, т.е. квартира не может использоваться в качестве офиса до тех пор, пока не будет выведена из жилого фонда. Следовательно, арендные платежи не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организаций.

Оптимизация налога на недвижимость при аренде

Сегодня такое явление, как аренда нежилой недвижимости встречается достаточно часто. Отдельные граждане, а также целые организации достаточно часто арендуют большие и средние по размерам помещения, и целые здания для ведения предпринимательской деятельности и прочих нужд. Такие здания и помещения относятся к объектам недвижимости, зависящие от земли на которой они стоят. Именно поэтому арендаторам так важно знать, какие и сколько налогов они обязаны выплачивать, как оптимизировать налоговую базу при аренде.

Исходя из стандартного соглашения аренды нежилого помещения, арендодатель берет на себя обязательства предоставлять съемщику помещение во временное пользование за определенную плату.

По закону предпринимательской деятельностью можно считать любую деятельность, направленную на периодическое получение прибыли от выполнения различных работ, услуг, продажи любых товаров и пользования имуществом.

Все дело в том, что арендодатель получает фиксированный доход от аренды в виде ежемесячных платежей. Он облагается налогами по стандартной налоговой ставке на прибыль в 13%. Опять же это при условии, что сам он не осуществляет никакой посторонней деятельности с данной собственностью.

По закону при сдаче нежилой недвижимости с нее дважды взимаются налоги. Вначале фиксированный налог с арендодателя, затем налог со съемщика на ведение предпринимательской деятельности.

Методы уменьшения налогов на недвижимость при аренде

Не существует организации работающей по стандартной системе налогообложения, которая не хотела бы минимизировать налоговые выплаты. В реальности существует несколько способов добиться уменьшения налогов на недвижимость – уменьшить налог на добавочную стоимость и на получение прибыли.

Первый метод: передача дохода через дополнительное звено

Это один из традиционных вариантов – владелец сдает недвижимость по фиктивным расценкам третьему лицу. Данное третье лицо сдает ее уже по рыночной цене. Затем владельцу передаются деньги за помещение за вычетом процентов. Данное третье лицо может являться как организацией, так и индивидуальным предпринимателем с упрощенным налогообложением. С его доходов взимается налог в 6% и не облагается НДС согласно первому и второму пунктам стати 346 НК РФ.

Стоит заметить, что налоговым работникам данный метод хорошо известен. В случае если дело доходит до суда трудно предсказать, на чью сторону встанет судья. Факт нарушения доказать не так просто. Принимая решения в пользу арендодателей, судьи обычно объясняют это следующей формулировкой «финансовая схема должна быть логически закончена и показывать, факт скрытого от налогообложения дохода». Если никаких данных доказывающих это предоставлено не было, то и ответственность последовать не может.

Однако важно чтобы собственник смог объяснить для чего он сдал недвижимость в аренду третьим лицам, а не конечному съемщику. Если он не сможет дать убедительных объяснений, то его вина может быть доказана. Одним из объяснений может стать защищенность от простоев, во время которой убытки несет не собственник, а посреднический арендатор. Или необходимость в защите от неадекватных требований съемщиков.

О факте уклонения от налогов могут свидетельствовать различные связи между третьим лицом и собственником. Например, когда директор компании оформляет договор с собой, как с физическим лицом.

Второй метод: намеренное завышение цен на услуги

Владелец собственности в данном случае сам сдает свою недвижимость по рыночным расценкам, но нанимает третьих лиц для оказания разного вида услуг. Это может быть ремонт, уборка и прочее. В этом случае арендатор сможет сэкономить налог на прибыль, указывая в учете дополнительные расходы. В качестве третьего лица лучше всего подойдет предприниматель, работающий по патенту.

Стоит отметить что безопасность данного метода во многом будет зависеть, от того какие услуги оказываются в действительности. К тому же чем больше всего будут включать услуги, тем труднее налоговикам будет оценить реальную стоимость услуг.

Третий метод: использование управляющего

В случаях, когда владелец не хочет самостоятельно вникать во все тонкости сдачи в аренду, он может нанять управляющего. В это же время управляющему может быть назначено определенное вознаграждение. Обычно оно в таких случаях бывает максимально возможным, а он их возвращает назад, но уже неофициально. Подобная схема позволяет сэкономить часть прибыли от уплаты налога.

На должность управляющего в данном случае лучше всего будет взять ИП на общем режиме. Ведь при упрощенном режиме налогообложения можно использовать только схему «от доходов отнимаются расходы», а с нее взимается 15 % согласно статье 346, пункту три НК РФ. Именно поэтому работа с ИП, выплачивающего лишь 12% будет прибыльней.

Но в схеме есть и отрицательные моменты. Сотрудники налоговой могут утверждать, что согласно пункту 3 статьи 170 НК РФ при передаче собственности в управление требуется установить входной НДС. Но на самом деле имущество не становится собственностью управляющего, поэтому не может стать объектом налогообложения. Исходя из этого, получается, что собственность используется для такого вида деятельности, что не должен облагаться налогом.

Обычно суды признают правоту налогоплательщиков. Ведь передача собственности в доверительное управление не может относиться к упомянутому пункту налогового кодекса. К тому же все операция при заключении договора управления облагаются НДС.

Если управляющим назначен ИП на общем режиме, то могут появиться и другие проблемы. До конца не понятно, может ли собственник перенять к вычету НДС с уплаты услуг управляющего. Иногда судьи решают, что данные услуги используются для рода деятельности не облагаемого НДС. Соответственно нельзя вычитать налог.

Однако в то же время тот факт, что передача прав на владение имуществом не происходит, не мешает классифицировать управленческие услуги как объект НДС. Именно поэтому можно заявить налог к вычету на общепринятых основаниях.

Кроме оговоренного вознаграждения стороны могут указать в договоре, что собственник возмещает все расходы, связанные с управлением из доходов, получаемых от аренды. За счет этого можно существенно повысить экономию получаемую с вознаграждения. При этом налог на недвижимость, переданную в управление должен уплачивать учредитель данного управления. Поэтому тут особой экономии не возникает.

Четвертый метод: за счет аренды получать скидку на услуги или работу, товары арендатора

Во многом данный вид нарушения похож на вариант с неотделимыми изменениями. Основная разница заключается в том, что вместо передачи вложений капитала скидка распространяется на собственные товары либо услуги. Выгода получаемая, арендодателем появляется если, он способен признать собственные расходы в последующих периодах. Например, собственник приобретает материалы для улучшения главных средств, учитывает их только во время амортизации. А при возникновении скидок он моментально снижает свои расходы именно на сумму неоплаченных трат.

С точки зрения арендодателя данный способ значительно предпочтительней неотделимых модернизаций. Расходы на распроданные товары можно отображать в отчете для налоговой инспекции целиком при получении. Правда продажа главных средств, когда убыток можно включить в прочие расходы является исключением. Данный момент указан в третьем пункте ст. 269 НК РФ.

Если учитывать налог на НДС, то и тут собственник является в выгодной ситуации. Особенно учитывая тот факт, что налог высчитывается с реализационной суммы в значительно меньшем объеме, чем случаях продажи без скидки. И это не станет помехой для вычета полной суммы НДС.

Даже при серьезной проверке подозрений возникнуть не должно. Даже если инспекция начнет сомневаться в заниженных арендных выплатах и реальном существовании встречной скидки, все равно у них не будет возможности использовать положения трансфертного образования цен. Ведь взаимной связи между сторонами не существует.

Пятый метод: организация товарищества с потенциальным арендатором

Это своеобразный способ сэкономить. Он актуален только в случае, когда собственник собирается сдавать недвижимость лишь одному арендатору. В этом случае можно составить договор товарищества на основании статьи 1041 ГК РФ. В том случае собственник предоставляет свою недвижимость, а арендатор, навыки, финансовые средства и персонал.

Основная выгода арендодателя в том, что получаемый им доход по закону не облагается подоходным налогом. Ведь в том случае права собственности не переходят, и соответственно возникает совершенно другой вид обложения налогами. Именно поэтому собственники может получать стабильный доход, от товарищества составляющий среднестатистическую арендную плату по рынку. И данный доход не будет облагаться налогом. При этом налогов на прибыль не существует. Эти доходы относятся к внереализационным.

В случае осуществления этой схемы необходимо чтобы стороны учитывали вклады каждой из сторон и прописали все расходы и доходы. Однако никого из товарищей не получится освободить от выплат товарищества. Данный момент строго запрещен статьей 1046 ГК РФ. Именно поэтому доход собственника должен быть не пропорционален его вкладу. Он должен соизмеряться размеру аренды при учете подоходных выплат. Совсем необязательно восстанавливать НДС при передаче собственности в товарищество. С данным моментом согласны как судьи, так и налоговые работники.

Главный недостаток данного метода заключается в том, что собственник будет обязан отвечать по любым обязательствам арендатора. Кроме того у съемщика будет практически полный контроль над совместным бизнесом и сделать что-то с этим будет достаточно трудно.

Данный метод можно немножко усовершенствовать, если ввести в дело еще одного участника. Он должен быть, солидарен с владельцем. За счет этого можно будет вывести большую часть дохода на третьего участника. После того участники каким-либо способом смогут вернуть собственнику деньги.

Смотрите так же:  Приказ 23ц

В чем именно заключается выгода сотрудничества с вероятным арендодателем вместо того чтобы оформлять стандартный контракт аренды? Она состоит в том, что он может получать всю суму аренды без уплаты НДС, признать доход только после фактического получения денег.

Как учесть затраты на аренду помещений?

Не так много компаний имеют в собственности недвижимость, чаще – бизнес арендует офисы, склады и производственные помещения. Как учесть такие затраты? Ответ на вопрос знает Тенгиз Бурсулая, ведущий аудитор ЗАО «АКФ “МИАН”».

К затратам на аренду помещений можно отнести расходы на: арендную плату; коммунальные услуги (если стоимость электроэнергии, тепла, воды и т. п., потребленных арендатором, возмещается сверх арендной платы); ремонт съемной площади. Рассмотрим на примерах бухгалтерский и налоговый учет этих расходов.

Для начала расскажу о бухучете затрат на арендную плату. Стоимость съемного нежилого помещения в бухгалтерском учете арендатора отражается на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, установленной договором, на дату фактического получения недвижимости (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина от 31 октября 2000 г. № 94н).

Затраты на аренду нежилого помещения, которое используется в основной работе компании, признаются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 и п. 7 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина от 6 мая 1999 г. № 33н). Начисление арендной платы отражается ежемесячно по дебету счета 20 «Основное производство» и кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». При перечислении суммы нужно сделать запись по дебету счета 76 и кредиту счета 51 «Расчетные счета».

Теперь поговорим о налогах. Передача имущества в аренду признается услугой (п. 5 ст. 38 НК РФ). По общему правилу, НДС, предъявленный организации, может быть принят к вычету на дату принятия услуг к учету на основании правильно оформленного счета-фактуры и при наличии соответствующих первичных документов (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Затраты арендатора на оплату стоимости коммунальных услуг (включая НДС) учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности. Указанные расходы признаются в данном случае на дату получения расчетных документов от арендодателя.

Что касается налога на прибыль. Арендные платежи относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. Об этом сказано в подпункте 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ. Напомню, что расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Налоговый кодекс перечень документов, которыми можно подтвердить расходы на аренду помещения, не устанавливает. Согласно официальной позиции (письма Минфина от 26 августа 2014 г. № 03-07-09/42594, от 24 марта 2014 г. № 03-03-06/1/12764, от 13 декабря 2012 г. № 03-11-06/2/145, от 13 октября 2011 г. № 03-03-06/4/118, от 9 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/742, УФНС по г. Москве от 17 октября 2011 г. № 16-15/[email protected]), чтобы подтвердить такие затраты достаточно иметь: договор, составленный в соответствии с гражданским законодательством; акт приемки-передачи имущества; ежемесячный акт сдачи-приемки оказанных услуг (если обязанность его оформления предусмотрена контрактом); платежные документы, подтверждающие факт уплаты арендных платежей.

Коммунальные услуги

Стоимость коммунальных услуг, потребленных компанией, может возмещаться владельцу помещения сверх арендной платы на основании отдельного соглашения или договора, в котором указано, что арендатор возмещает собственнику метров его затраты на оплату таких услуг.

Затраты арендатора на оплату стоимости коммунальных услуг (с учетом НДС) учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности (п. 5 и п. 7 ПБУ «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина от 6 мая 1999 г. № 33н, п. 2 ст. 346.11, пп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ). Указанные расходы признаются в данном случае на дату получения расчетных документов от арендодателя (п. 16 ПБУ 10/99).

В бухучете эти затраты на оплату коммунальных услуг арендодателю отражаются по дебету счетов учета затрат в корреспонденции с кредитом счета учета расчетов с арендодателем – например, счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». При перечислении такой платы хозяину помещения производится запись по дебету счета 76 и кредиту счета 51 «Расчетные счета» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина от 31 октября 2000 г. № 94н).

В бухучете на последнее число каждого месяца аренды арендатору необходимо сделать проводку:

ДЕБЕТ 20 (26, 44) КРЕДИТ 76 – отражена стоимость потребленных коммунальных услуг, возмещаемая арендодателю.

Теперь поговорим о налоговом учете. По поводу НДС: вычету подлежит налог, предъявленный поставщиками товаров (работ, услуг), приобретаемых для осуществления операций, признаваемых объектами обложения этим налогом (п. 2 ст. 171 НК РФ). Указанные вычеты производятся на основании счетов-фактур поставщиков (п. 1 ст. 172 НК РФ).

Что касается налога на прибыль. В целях его исчисления затраты арендатора на возмещение стоимости потребленных коммунальных услуг учитываются в составе материальных расходов (пп. 1 п. 2 ст. 253 и пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

По разъяснениям фискалов (см. письма УФНС по г. Москве от 8 июня 2009 г. № 16-15/[email protected], от 30 июня 2008 г. № 20-12/061162), расходы по оплате коммунальных услуг арендодателю должны быть документально подтверждены актами с расчетами коммунальных платежей и услуг связи, составленными арендодателем на основании счетов предприятий, оказавших услуги. При методе начисления стоимость потребленных коммунальных услуг учитывается в расходах на дату получения счетов и актов от арендодателя (п. 2 ст. 272, п. 1 ст. 252 НК РФ).

Затраты на ремонт

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если другое не установлено законом или договором.

Расходы по поддержанию основных средств в исправном состоянии, в том числе арендуемых ОС, являются тратами по обычным видам деятельности и включаются в себестоимость проданных товаров (п. п. 5, 7, 9 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина от 6 мая 1999 г. № 33н).

На основании пунктов 16, 18 ПБУ 10/99 расходы по текущему ремонту помещения признаются в бухгалтерском учете на дату подписания акта приемки-сдачи выполненных работ. Такие затраты принимаются в сумме, определяемой исходя из цены и условий, установленных договором между организацией и поставщиком товаров (работ, услуг) (п. 6 ПБУ 10/99).

Расходы по ремонту арендуемых метров отражаются в учете торговой организации по дебету счета 44 «Расходы на продажу» в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению, утвержденные Приказом Минфина от 31 октября 2000 г. № 94н).

Расходы по поддержанию основных средств в исправном состоянии, в том числе арендуемых ОС, являются тратами по обычным видам деятельности и включаются в себестоимость проданных товаров.

Сумма НДС, предъявленная поставщиком товаров (работ, услуг), отражается по дебету счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» в корреспонденции с кредитом счета 60. Уплаченную сумму налога организация имеет право принять к вычету при наличии счета-фактуры и документов, подтверждающих оплату работ (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

НДС отражается в учете по дебету счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» в корреспонденции с кредитом счета 19.

Для целей налогообложения прибыли траты на ремонт арендуемого помещения относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (пп. 2 п. 1 ст. 253, ст. 260 НК РФ).

При признании расходов методом начисления такие затраты признаются в качестве расхода в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены, вне зависимости от их оплаты (п. 5 ст. 272 НК РФ). Они являются косвенными (ст. 320 НК РФ).

Помогайте вашему бизнесу развиваться

Бесценный опыт решения актуальных задач, ответы на сложные вопросы, специально отобранная свежая информация в прессе для бухгалтеров и управленцев. Выберите из нашего каталога >>

Если у Вас есть вопрос — задайте его здесь >>

Практическая энциклопедия бухгалтера

Все изменения 2019 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.

Читайте так же:

  • Золото и техника по залог Ломбард в Алексине В городе Алексин 1 отделений ломбарда «Русский займ» Выгодная цена за 1 грамма золота! Оценка и оформление от 15 минут! Займ под залог золота и техники Выгодные условия выкупа залога С 9 до 18 час обед с 13 до 13-30 час суб: до 14 час воск: […]
  • П-2 краткая порядок заполнения Форма П-2 квартальная 2018-2019 Бланк формы П-2 (квартальная) 2018 Форму П-2 «Сведения об инвестициях в нефинансовые активы» (утв. Приказом Росстата от 30.08.2017 N 562) должны сдавать юридические лица всех форм собственности, независимо от осуществляемых ими видов […]
  • Патент на светодиод Патент на светодиод Основная литература по направлению деятельности НПЦ «ОПТЭЛ» Полупроводниковые светоизлучающие диоды.М. Энергоатомиздат, 1983г., стр. 208.Коган Л.М. Светодиоды нового поколения для светосигнальных и осветительных приборов. Новости светотехники. […]
  • Купля продажа квартир в санкт петербурге Продажа квартир в Санкт-Петербурге без посредников Найдено 514 квартир Ленинский пр., д. 92к3 Проспект Ветеранов, 8 мин. Ленинский Проспект, 7 мин. Богатырский пр., д. 49к2 Комендантский Проспект, 8 мин. Старая Деревня, 8 мин. Пионерская, 10 мин. Большая Посадская […]
  • Приказ по заменам педагогов Приказ "О замене уроков" В целях замещения, отсутствующего по причине прохождения курсов повышения квалификации учителя украинского и русского языка и литературы Ермолаевой Ю.В. (02-23.09.2016г.) и обеспечения своевременного выполнения программы по предметам, на […]
  • Основание прекращение статуса адвоката Статья 17. Прекращение статуса адвоката 1. Статус адвоката прекращается по следующим основаниям: 1) личное заявление адвоката в письменной форме о прекращении статуса адвоката; 2) вступление в законную силу решения суда о признании адвоката недееспособным или […]