4 договор аренды предприятия

Договор аренды предприятия (3)

Главная > Курсовая работа >Государство и право

НОУ ВПО «Ставропольский институт им. В.Д.Чурсина»

Кафедра гражданского и трудового права

По дисциплине: Гражданское право

По теме: Договор аренды предприятия

Выполнил (а): Маевская И.Е.

5 курса юридического факультета

заочное отделение группа ______

Научный руководитель: ________

Допущена к защите:

«___» _____________ 2009г.

Зав. кафедрой гражданского права

_________ к.ю.н., доцент Савина В.С.

г. Георгиевск, 2009г.

Глава 1. Понятие аренды предприятия. Договор аренды предприятия как основание возникновения гражданско-правовых отношений

1.1.Характеристика предприятия как объекта договора аренды

1.2.Заключение договора аренды предприятия при оформлении отношений по аренде предприятия

1.3. Права кредиторов при аренде предприятия

Глава 2. Элементы договора аренды предприятия

2.1. Предмет договора

2.2. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия. Передача арендованного предприятия

2.3. Содержание договора (права и обязанности сторон)

2.4. Характеристика субъектов (арендатор и арендодатель)

2.5. Цена договора аренды предприятия и ее соотношение с арендной платой

Список используемой литературы

1. Особенности правового регулирования договора аренды предприятий

2. Характеристика предприятия как имущественного комплекса

3. Права кредиторов при аренде предприятия

4. Содержание и форма договора

5.Изменение и расторжение договора, признание договора не действительным.

Актуальность данной темы заключается в том, что во время рыночных отношений все в нашем государстве строится на отношениях купли-продажи, а также аренды. Арендная деятельность затрагивает как частный спектр деятельности, так и отношения между лицом и целым предприятием. Что убеждает нас в необходимости знания договорных отношений в сфере аренды предприятия. Правильность составления договора аренды предприятия позволяет в дальнейшем не сталкиваться с трудностями, возникающими за неимением в тексте договора основных принципов и правил составления договора данного типа. Аренда предприятия представляет собой определенного рода сделку, которая совершается только после заключения сторонами договора, в котором будут заранее обговорены: сроки аренды, обязательства, погашение внешних и внутренних долгов предприятия, а также цена аренды и размеры арендной платы, и другие необходимые в данном случае обязательства сторон.

Предмет моего исследования — арендуемое предприятие.

Цель исследования — показать процесс аренды предприятия, его составляющие через массив необходимых для этого задач.

1. Рассмотреть аренду предприятия как комплексный процесс

2. Рассмотреть договорные отношения в данной области

3. Определить вид, содержание, состав и форму договоров, порядок их заключения

4. Рассмотреть составляющие договора аренды предприятия

Методологическая база данной работы основана на нормативных документах и учебной литературе по данной теме.

Курсовая работа состоит из 2 глав и пунктов, содержания, введения, заключения и списка использованной литературы.

В первой главе раскрыты понятия аренды предприятия, определены виды договоров и общее понятие договора, как основание возникновения гражданско-правовых отношений.

Во второй главе рассмотрены составляющие элементы договора аренды предприятия: предмет, содержание, форма и государственная регистрация и т.д.

В конце каждой главы имеются выводы.

Глава 1. Понятие аренды предприятия. Договор аренды предприятия как основание возникновения гражданско-правовых отношений

Характеристика предприятия как объекта договора аренды

Договор — это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п.1. ст. 420 ГК). Он возникает всегда в результате выражения воли двумя или несколькими лицами. Волеизъявления указанных лиц должно быть взаимно согласовано. Однако договором является не любое соглашение лиц, а только такое, которое специально направлено на то, чтобы вызвать юридические последствия, т.е. на возникновение, регулирование, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В связи с этим соглашение двух или более лиц, например, о

посещении театра, не может рассматриваться в качестве гражданско-правового договора, поскольку оно не направлено на достижение определенного правового результата, возникновение юридических прав и обязанностей. Соглашение же двух лиц о купле-продаже, ремонте, строительстве, аренде является договором, т.к. в нем устанавливаются права и обязанности, регулируемые нормами гражданского законодательства.

Договор — разновидность сделки, но только двусторонняя или многосторонняя сделка, в которой происходит взаимное согласование волеизъявления двух или более лиц, является договором. Так, завещание, выдача доверенности, отказ от наследства — сделки, но не договоры, поскольку в обоих случаях выражена воля одного лица.

Договор — это юридический документ, порождающий, изменяющий или прекращающий гражданские права и обязанности. Он непосредственно и регулирует поведение сторон, определяет их права, обязанности и ответственность.

Как и любая сделка, договор представляет собой волевой акт. Специфика здесь заключается в едином волеизъявлении и свободном заключении договора.

Ст. 421 ГК закрепляет правила, обеспечивающие свободу договора:

а) субъекты гражданского права свободны в решении вопросов заключения договора (не считая случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством);

б) субъекты гражданского права свободны в выборе партнера при заключении договора;

в) субъекты гражданского права свободны в выборе вида договора; стороны вправе заключить договор, содержащий элементы различных договоров (смешанный договор);

г) стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами;

д) субъекты гражданского права свободны в определении условий договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом;

е) если условие договора предусмотрено диспозитивной нормой, стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней;

ж) если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота.

Законы, устанавливающие обязательные для сторон правила, обратной силы не имеют. Договоры продолжают действовать на первоначально оговоренных условиях. Если в законе прямо указано, что его положения распространяются на ранее заключенные договоры, применяются нормы закона (п. 2 ст.422ГК).

Договор является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей. Это основной способ оформления связей участников гражданского оборота. Договор определяет объем прав и обязанностей

участников гражданских правоотношений, порядок и условия исполнения обязательства, ответственность за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Договор позволяет правильно определить спрос и предложение, а значит и общественно-необходимые затраты на товары, услуги и т.п. Он стабилизирует отношения гражданского оборота, делает их предсказуемыми, обеспечивает формирование уверенности в том, что предпринимательская деятельность будет обеспечена всем необходимым.

Договор стимулирует инициативу субъектов гражданских правоотношений, а значит, и способствует развитию производства.

Договор имеет большое значение в гражданском обороте, развитии рыночных отношений, поскольку используется в качестве одного из основных средств их регулирования.

В условиях рыночной экономики, использовании товарно-денежных отношений производимая продукция, работы, услуги являются товаром, предназначенным для реализации.

Она осуществляется путем обмена продукции, работ, услуг на деньги или другие товары. Договор же представляет объективно-необходимую и основную правовую форму такого обмена. Он помогает субъектам предпринимательства устанавливать деловые связи по обмену результатами их деятельности, учитывать экономические интересы предпринимателей, более объективно определять общественные потребности в продукции, работах, услугах, обеспечивать их удовлетворение с учетом изменений покупательского спроса.

Договор используется всеми участниками регулируемых гражданским законодательством отношений. Особенно важную роль он играет в регулировании предпринимательской деятельности граждан и юридических лиц в связи с расширением содержания правоспособности граждан и коммерческих юридических лиц, которым предоставлено право заниматься

предпринимательской и любой иной, не запрещенной законом деятельностью, совершать любые не противоречащие закону сделки (ст. 18,49 ГК).

Договор является наиболее распространенным основанием возникновения большинства гражданско-правовых обязательств. Это основной документ, определяющий предмет, цену, срок исполнения обязательств, права и обязанности, ответственность сторон.

Договор аренды предприятия — договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие как единое целое за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.

Договор аренды предприятия

  • Свобода договора
  • Договор и порядок его заключения
  • Государственный и муниципальный контракт

Договор аренды предприятий

Пo договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения. индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Сторонами договора являются предприниматели.

Существенными условиями договора являются его предмет и размер арендной платы (п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Объект договора — предприятие как имущественный комплекс.

Поскольку предприятие является сложным объектом, его состав и стоимость определяются на основе инвентаризации, аудиторского заключения о его стоимости, баланса, отражающего активы и пассивы предприятия, а также перечня обязательств, в частности долгов.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Арендодатель обязан уведомить кредиторов предприятия о передаче в аренду своего предприятия. Кредитор, получивший от арендодателя извещение о передаче своего предприятия в аренду, имеет право в течение трех месяцев предъявить требование к арендодателю о расторжении с ним кредитного договора.

Арендатор предприятия имеет широкие права в отношении предмета договора: он вправе без согласия арендодателя совершать сделки с имуществом (сдавать в субаренду, продавать, обменивать арендованное имущество, однако эти права не распространяются на природные ресурсы), совершать действия, направленные на увеличение стоимости арендуемого имущества (ст. 660 ГК РФ).

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Смотрите так же:  Расписка об уведомлении образец

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества (ст. 662 ГК РФ).

Особенности договора аренды предприятия

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Данный договор — консенсуальный, возмездный и взаимный.

Предметом договора является предприятие как имущественный комплекс, относящийся к объектам недвижимости и включающий права пользования природными ресурсами, основными и оборотными средствами, исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, а также права требования и долги.

Особый характер предмета договора указывает на некоторые сходства с элементами других договоров, в частности:

  • договора аренды по передаче непотребляемых вещей;
  • договора займа (осуществляется передача сырья, материалов, денежных средств, т. е. вещей с родовыми признаками);
  • договора цессии и перевода долга (на арендатора переходят долги и права требования арендодателя);
  • договора коммерческой концессии (арендатору предоставляется комплекс исключительных прав: право на товарный знак, знак обслуживания, секрет производства (ноу-хау), коммерческое обозначение).

Все это позволяет говорить о данном договоре как о смешанном, включающем элементы разных договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок регистрации договора аренды предусмотрен в ст. 22 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Существенными условиями договора являются его предмет и цена (арендная плата). Отсутствие арендной платы позволяет считать договор аренды предприятия незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Содержание договора составляют права и обязанности сторон.

  • предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению, порядок передачи регламентирован в ст. 655 ГК РФ. Передача предприятия оформляется передаточным актом. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, также является обязанностью арендодателя (ст. 659 ГК РФ);
  • возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения на их производство со стороны арендодателя (п. 1 ст. 662 ГК РФ).
  • в течение всего срока договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе производить текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК РФ);
  • вносить арендную плату в соответствии с договором;
  • после прекращения договора аренды предприятия вернуть предприятие как имущественный комплекс. Порядок возврата аналогичен порядку передачи во временное владение и пользование арендатору. Расходы на подготовку предприятия к передаче, представление и подписание передаточного акта несет арендатор.

4. 2 Заключение договора. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия считается заключенным после достижения сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора, с момента его государственной регистрации.

Существенная особенность порядка заключения договора аренды предприятия, отличающая его от других видов договоров аренды имущества, состоит в том, что арендодатель должен совершить определенные действия, являющиеся необходимыми для последующего заключения договора аренды предприятия. ГК (§ 5 гл. 34) не включает правил об обязательном удостоверении состава предприятия, как это имеет место при продаже предприятия (п. 2 ст. 561 ГК), когда стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требования. Указанные документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия.

Вместе с тем применительно к аренде предприятия в ГК содержатся положения, обязывающее арендодателя предоставить во владение и пользование арендатора не только основные средства предприятия, но и передать последнему в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также имущественные права, связанные с предприятием. Выполнение данной обязанности арендодателем возможно только при условии полной инвентаризации предприятия.

Кроме того, при передаче предприятия в аренду на арендатора переводятся долги, относящиеся к предприятию, что предполагает составление арендодателем (в качестве приложения к договору) полного перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав арендуемого предприятия. Невозможно передать предприятие в аренду и без бухгалтерского баланса.

Другое дело, что в отличие от договора продажи предприятия, требования к форме договора аренды предприятия не включают требование о наличии в качестве обязательных приложений к договору, соответствующих документов, удостоверяющих состав и стоимость имущества предприятия, передаваемого в аренду. В то же время невозможно представить, как стороны могут согласовать существенное условие договора аренды предприятия о предмете договора при отсутствии указанных документов.

Требования к форме договора состоят лишь в том, что договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Законодатель ужесточает последствия несоблюдения формы договора аренды предприятия. Как известно, по общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК). В данном же случае несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК).

Помимо условия о предмете договора к существенным условиям договора аренды относятся условия о размере арендной платы и о сроке аренды предприятия. По вопросу о размере арендной платы стороны должны руководствоваться нормами, регулирующими размер арендной платы по договору аренды здания или сооружения (ст. 654 ГК) Следовательно, текст договора аренды предприятия в обязательном порядке должен включать условие о размере арендной платы под страхом признания договора незаключенным. Что касается условия договора о сроке аренды предприятия, то какие-либо специальные правила на этот счет отсутствуют как в числе положений, регулирующих аренду предприятий, так и среди норм, регламентирующих аренду зданий или сооружений. В связи с этим условие о сроке аренды должно определяться сторонами при заключении договора аренды предприятия. Однако отсутствие в договоре условия о сроке аренды предприятия не влечет признания его незаключенным, поскольку в силу п. 2 ст. 610 ГК в этом случае договор аренды предприятия признается заключенным на неопределенный срок.

С точки зрения целесообразности заключения договора аренды предприятия без указания срока его действия необходимо обратить внимание на возможные последствия признания такого договора заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Принимая во внимание трудоемкость заключения договора аренды предприятия, а также объем расходов, требуемых для исполнения указанного договора, представляется, что такая перспектива, вряд ли устроит стороны.

Характерная особенность договора аренды предприятия, заключается в том, что передача предприятия в аренду во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой арендатору прав требований арендодателя, а с другой – переводом на него долгов арендодателя, связанных с деятельностью передаваемого в аренду предприятия.

Права требования, подлежащие передаче арендатору вместе с предприятием, должны определяться в договоре аренды предприятия, их уступка арендатору осуществляется по общим правилам о цессии (ст. 382-386, 388-390 ГК).

Перевод долга требует во всех случаях согласия кредитора (п.1 ст. 391 ГК). Принимая во внимание, что у собственника (арендодателя) могут быть сотни и тысячи кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью этого предприятия, необходимость получения от каждого из них письменного соглашения на перевода долга явилась бы непреодолимым препятствием для передачи указанного предприятия в аренду. Поэтому законодатель предусмотрел на этот счет специальные правила об уведомлении кредиторов об аренде предприятия и наделил последних определенными правами, что в юридической литературе обоснованно рассматривается как особая форма из истребования согласия кредиторов на перевод долга.

В ГК предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получение их согласия на перевод долга по обязательствам, связанным с передаваемым в аренду предприятием, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 657)

Обязанностью арендодателя по договору аренды предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи арендатору этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения арендодателем обязанности по уведомлению кредиторов об аренде предприятия.

Кроме того, по долгам, включенным в состав данного предприятия, которые были переданы арендатору без согласия кредиторов на перевод этих долгов, арендодатель и арендатор после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК).

С технической точки зрения государственная регистрация договора аренды предприятия как имущественного комплекса осуществляется соответствующим учреждением юстиции (регистрирующим органом) в месте регистрации арендодателя (собственника предприятия) как юридического лица (ошибка очевидна: предприятие как имущественный комплекс не может быть юридическим лицом). Проведение государственной регистрации договора аренды предприятия удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале договора (п. 77 Правил ведения Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним). Одновременно в подразд. III вноситься запись об обременении правом собственности или иного вещного права арендодателя на переданное в аренду предприятие договором аренды (п. 44 Правил), а арендатору выдается свидетельство о государственной регистрации.

По окончании срока арендs предприятия либо прекращения обязательств, вытекающих из договора, по иным основаниям запись в Едином государственном реестре, об обременении права собственности либо иного вещного права арендодателя на предприятие погашается специальным штампом погашения регистрационной записи, в котором должны быть проставлены дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистратора, заверенное его подписью (п. 62 Правил).

Смотрите так же:  Договор предоставления кредита образец

49. Договор аренды предприятий и его особенности.

Договор аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности – это договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятия в целом как имущественного комплекса, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам.

Юридическая квалификация договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Существенные условия договора: предмет и цена.

Предметом договора выступает предприятие как имущественный комплекс, предназначенный для использования в предпринимательской деятельности.

В состав предприятия могут входить:

1. Основные фонды (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т.п.);

2. Оборотные средства (сырье, материалы, продукция);

3. Исключительные права (право на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания);

4. Права требования и долги.

Не могут передаваться по договору аренды права, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.

Цена (арендная плата) определяется самостоятельно сторонами договора. При отсутствии цены договор считается не заключенным.

Срок устанавливается сторонами самостоятельно и может быть определен: календарной датой, периодом времени, указанием на событие, которое неизбежно должно наступить. Если договор не предусматривает срока или не содержит условий, позволяющих его определить, то договор считается заключенным на неопределенный срок.

Стороны:арендодатель – это собственник или обладатель иных вещных прав на предприятие; арендатор – коммерческие организации или ИП.

Форма договора: письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с последующей государственной регистрацией права аренды и договора аренды (ст. 658 ГК РФ).

1. Передать сданное имущество в срок, установленный договором, или в разумный срок;

2. Передать имущество со всеми принадлежностями и документами;

3. Передать предприятие в соответствующем условиям договора и назначению имущества;

4. Передать имущество свободным от прав третьих лиц;

5. Если предусмотрено договором, возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений имущества;

6. Если предусмотрено законом или договором, не заключать договор аренды с иным лицом в течении года со дня истечения срока договора арендатором, которому отказал в заключении договора на новый срок.

1. Письменно уведомить и получить письменное согласие кредиторов на перевод долга до передачи предприятия;

2. Пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора;

3. Своевременно вносить арендную плату за пользованием недвижимым имуществом;

4. Нести расходы, связанные с эксплуатацией предприятия;

5. При прекращении договора аренды вернуть предприятие арендодателю.

§ 4. Договор аренды предприятия

Юднако не подлежат передаче арендатору права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами^Если же арендодатель включит в состав предприятия обязательства, исполнить которые арендатор не сможет из-за отсутствия у него такого разрешения (лицензии), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами (арендаторами).

Что касается?$ормы договора аренды предприятия, то согласно ст. 658 ГК РФ он заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонашщНесоблю-дение этой формы влечет недействительность договора, он считается ничтожным, его исполнение не допускается^Отсюда следует, что положение о форме договора аренды предприятия является импера-

1 Впервые возможность передачи предприятия в аренду была предусмотрена в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, принятых 23 ноября 1989 г. Положения Основ были направлены главным образом на разгосударствление предприятий и создание на их базе арендных предприятий.

тивной нормой и стороны по своему усмотрению не могут предусмотреть иную его форму. Кроме того, предприятие как имущественный комплекс является недвижимостью, а потому договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Это следует из общего правила, касающегося сделок с недвижимостью и предусмотренного ст. 131 ГК РФ.

Щена аренды предприятия устанавливается по соглашению сторон и фиксируется в договоре. В нем необходимо определить не только размер арендной платы, но и периодичность внесения аренд-ныхдлатежейЛ

/До передачи предприятия в аренду арендодатель должен письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия. Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту (ст. 659 ГК РФ). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление к подписанию передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Для составления передаточного акта необходимо провести инвентаризацию и составить балансД

Порядок проведения инвентаризации регулируется «Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств»1. По итогам инвентаризации составляется передаточный акт, в котором указываются объекты, передаваемые в аренду и входящие в состав предприятия, записывается их балансовая стоимость, процент износа, остаточная стоимость и т.д.

Д1ри прекращении договора предприятие должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту/В этом случае подготовка предприятия к передаче осуществляется арендатором и за его счет. Необходимо также провести инвентаризацию материальных ценностей предприятия и составить баланс.

По договору аренды предприятия арендатор наделяется широкими правами по распоряжению имуществом. Так, согласно ст. 660 ГК РФ он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу. Од-

1 Утверждены приказом Министерства финансов РФ от 13 июня 1995 г. № 49 // Нормативные акты по финансам, налогам, страхованию и бухгалтерскому учету. 1995. №9.

нако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприятия и не должно нарушать другие положения договора аренды. Этот порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

К правам арендатора относится также право вносить изменения в состав арендованного предприятия, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором. В соответствии со ст. 662 ГК РФ арендатор имеет право и на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.

Однако суд может освободить арендодателя от обязанности возмещения стоимости улучшений, если арендодатель докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств либо при этом были нарушены принципы добросовестности или разумности. Это правило направлено прежде всего на то, чтобы прежде чем осуществлять реконструкцию, улучшать имущество, арендатор оценил целесообразность этих улучшений. Так, если, например, на произведенные арендатором улучшения были потрачены большие средства, а качество имущества улучшилось незначительно, суд может освободить арендодателя от обязанности возмещать арендатору стоимость улучшений.

Все расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также уплата платежей по страхованию арендованного имущества возлагаются на арендатора. Однако договором может быть установлено иное, т.е. арендодатель может взять на себя эти расходы. Поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии в течение всего срока действия договора, включая текущий и капитальный ремонт, также обязан арендатор (ст. 661 FK РФ). Эта норма носит императивный характер — она не может быть изменена по соглашению сторон.

При передаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к работникам предприятия переходят к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предприятия. Данные правоотношения регулируются не ГК, а законодательством о труде.

Установленные ГК РФ правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору

с одной стороны или с обеих сторон, применяются и к договору аренды предприятия (ст. 663 ГК РФ). По общему правилу, изложенному в п. 2 ст. 167 ГК РФ, при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость в деньгах. Однако данные положения применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Одностороннее изменение условий договора не допускается. Основания досрочного его расторжения перечислены в общих положениях ГК РФ об аренде (ст. 618—620) и распространяются на все виды арендных сделок. В договоре стороны могут предусмотреть дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды предприятия, а также имущественную ответственность и штрафные санкции в отношении виновной стороны за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.

4. Договор аренды предприятия

как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности. По этому до-говору арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату

во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и дру-гими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудова-нием, иные имущественные права арендодателя, связанные с пред-приятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятель-ность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги предпри-ятия (ст. 656 ГК). Аренда предприятий как способ приватизации получила широкое распространение на рубеже 90-х годов и такие правоотношения были регламентированы в Основах законодатель-ства об аренде. ГК выделил аренду предприятия как вид договора аренды.

Отнесение рассматриваемого обязательства к аренде предопре-деляется тем, что оно направлено на возмездную передачу имущест-ва во временное владение и пользование, что позволяет применять к аренде предприятия общие положения об аренде, не противореча-щие специфике предприятия. Однако необходимо иметь в виду, что предприятие является своеобразным предметом договора. Оно включает в себя не только имущество как таковое (здания, оборудо-вание, оборотные средства и т.д.), но также исключительные права, обязательственные права и обязанности. Кроме того, аренда пред-приятия предполагает наделение арендатора широкими правами по использованию арендованного имущества, вплоть до отчуждения материальных ценностей, входящих в состав имущества арендованно-го предприятия (ст. 660 ГК). На первый взгляд, такие особенности рассматриваемого обязательства противоречат сущности аренды, по-скольку аренда предполагает передачу имущества во временное поль-зование на условиях возврата того же индивидуально-определенного имущества. Но необходимо учитывать, что предметом рассматривае-мого договора являются не отдельные элементы, входящие в предпри-ятие, а предприятие в целом как имущественный комплекс. Поэтому хотя в процессе аренды «начинка» предприятия может меняться, само предприятие как индивидуально-определенный объект продолжает существовать. Передача предприятия как имущественного комплек-са в аренду, а не в собственность, подтверждает, что для арендода-теля имеет значение именно временное пользование предприятием. При этом в ГК предусмотрено, что в ходе исполнения договора аренды стоимость предприятия не должна уменьшаться (ст. 660 ГК).

Смотрите так же:  Доверенность отказ от доли

Таким образом, предприятие, будучи своеобразным объектом, тем не менее отвечает требованиям, предъявляемым к предмету догово-ра аренды.

Аренда предприятия имеет общие признаки с арендой зданий (сооружений), поскольку предприятие признается разновидностью недвижимости (ст. 132 ГК). «Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению за-конодателя распространить на этот специфический объект особен-ности правового режима, устанавливаемого для недвижимого иму-щества»1. Данное законодательное решение обусловлено тем, что предприятие обладает родовым признаком недвижимости — особой ценностью, предопределяющей необходимость индивидуализации и учета. Кроме того, обычно предприятие как имущественный ком-плекс неразрывно связано с земельным участком, на котором оно расположено. Признание предприятия недвижимостью обусловило возможность применения к его аренде положений об аренде зданий (сооружений) в части, не противоречащей нормам об аренде пред-приятий (п. 2 ст. 650 ГК).

Предмет договора. ГК предусматривает особенности передачи арендатору основных элементов предприятия как имущественного комплекса (п. 1 ст. 656), что должно облегчать последующее произ-водственное функционирование арендованного предприятия, а так-же защищать права его прежних кредиторов. Объекты, входящие в основные фонды предприятия (земельные участки, здания, оборудо-вание и т.д.), должны передаваться в полном объеме, а оборотные средства (топливо, сырье, материалы и т.д.) — в порядке, на услови-ях и в пределах, определяемых договором аренды.

Арендатору могут быть переданы также обязательственные пра-ва пользования землей и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием в порядке, на условиях и в преде-лах, предусмотренных договором аренды, и с соблюдением норма-тивных правовых актов. При этом следует учитывать специальное законодательство, регламентирующее возможность передачи в суб-аренду природных объектов (например, согласно Лесному кодексу не допускается передача в субаренду участков лесного фонда). Арендодатель может уступить арендатору обязательственные пра-ва требования в порядке, на условиях и в пределах, определенных

1 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Граж-данский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998. С. 281.

договором аренды, и с соблюдением положений гл. 24 ГК, регла-ментирующей замену лица в обязательстве.

Арендодатель может перевести на арендатора обязательственные долги предприятия в порядке, на условиях и в пределах, определен-ных договором аренды, но с соблюдением положений ст. 657 ГК, которая устанавливает специальный порядок перевода долга при аренде предприятия. Так, кредиторы по обязательствам, включен-ным в состав предприятия, должны быть уведомлены о его передаче в аренду (п. 1 ст. 657 ГК). Если кредитор не согласен на перевод долга, он вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления (а если уведомления не было — в течение года со дня, когда он уз-нал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду) потре-бовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (пп.

Наконец, арендодатель передает арендатору права на обозначе-ния, индивидуализирующие предприятие (товарный знак, фирмен-ное наименование и т.д.), и другие исключительные права.

Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено нормативными пра-вовыми актами. Условие о включении в состав передаваемого пред-приятия обязательств, исполнение которых арендатором невозмож-но из-за отсутствия у него лицензии, является ничтожным и, следо-вательно, стороной, обязанной по таким обязательствам, остается арендодатель (п. 2 ст. 656 ГК).

Договор аренды предприятия должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторо-нами. Возможность заключения данного договора в иной письмен-ной форме (например, путем обменами письмами) исключается. Несоблюдение установленной формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (ст. 658 ГК). Договор аренды пред-приятия подлежит государственной регистрации и считается заклю-ченным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК).

К числу существенных условий рассматриваемого договора от-носится условие о размере арендной платы. При отсутствии согла-сованного сторонами в письменной форме условия о размере аренд-ной платы договор считается незаключенным; при этом правила опре-деления цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Действие данной нормы, установленной для аренды зданий и со-оружений, распространяется на аренду предприятий на основании п. 2 ст. 650 ГК.

Права и обязанности сторон. Учитывая сложность предприятия как имущественного комплекса, законодатель установил специаль-ные правила передачи его арендатору и последующего возврата. Так, передача предприятия арендатору должна осуществляться по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 659 ГК). Возврат пред-приятия также должен оформляться с соблюдением указанных пра-вил. При этом подготовка предприятия к возврату, включая состав-ление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 664 ГК). Кроме того, правовое регу-лирование передачи предприятия дополняется правилами об аренде зданий и сооружений.

Специфика предприятия предопределила особенности пользова-ния им. Арендатор должен иметь возможности для эффективной производственно-хозяйственной деятельности. В связи с этим ему предоставляется право без согласия арендодателя продавать, обме-нивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы мате-риальные ценности, входящие в предприятие, сдавать их в субарен-ду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положе-ний договора аренды предприятия. Такой упрощенный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом (ч. 1 ст. 660 ГК). Кроме того, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, про-водить его реконструкцию, техническое перевооружение, увеличи-вающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором (ч. 2 ст. 660 ГК).

На арендатора возложена обязанность в течение всего срока аренды поддерживать предприятие в надлежащем техническом со-стоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ре-монт, а также оплачивать расходы по страхованию арендованного

имущества. Расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, несет арендатор, если иное не предусмотрено договором (ст. 661 ГК).

В отличие от общих положений об аренде арендатор предприятия имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений неза-висимо от согласия арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором. Однако арендодатель может быть освобо-жден судом от этой обязанности, если докажет, что издержки арен-датора на подобные улучшения повышают стоимость имущества несоразмерно улучшению его качества или при осуществлении та-ких улучшений были нарушены принципы добросовестности и ра-зумности (ч. 2 ст. 662 ГК). Нарушение принципа добросовестности имеет место, когда улучшения производятся для возмещения затрат, а не повышения качества работы предприятия. О нарушении прин-ципа разумности можно говорить, если арендатор при осуществле-нии улучшений не проявил той заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и обычным условиям оборота.

Учитывая социально-экономическое значение аренды предпри-ятий прежде всего для третьих лиц, закон ограничил права сторон по применению последствий недействительности договора, а также его изменению и расторжению. Нормы ГК о последствиях недействи-тельности сделок, об изменении и расторжении договора, преду-сматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по до-говору, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и интересы кредито-ров арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат обще-ственным интересам (ст. 663 ГК).

Читайте так же:

  • Нотариус марксистская ул Нотариус марксистская ул город Москва, ул. Марксистская, дом 10, 3 этаж, оф. 307. Ждем Вас у нас в офисе! Внимание: в связи с дифференцированной нагрузкой в работе и с целью экономии Вашего времени, при визите в вечернее время уточняйте, пожалуйста, заранее по […]
  • Претензия о некачественном продукте Автор: Соколова Ирина Евгеньевна, руководитель аналитического управления Объединения потребителей России Часто случается, что у потребителя возникают претензии к качеству приобретенного товара (к качеству выполненной работы), а продавец (или исполнитель, […]
  • Служебная записка о сокращении штата Служебное письмо о сокращении штатов Письмо #1: Уважаемый Иван Иванович, В связи с непредвиденной экономической ситуацией, ООО "Делопись.ру" объявляет о сокращении штатов. Сокращение начнется с 01.06.2013 г. Мы хотели бы, чтобы никто из вас не уходил, но текущий […]
  • Бухгалтерская финансовая отчетность организаций ее значение виды и состав Бухгалтерская финансовая отчетность, ее состав и назначение Главная > Курсовая работа >Бухгалтерский учет и аудит Кафедра Бухгалтерского учета анализа и аудита По дисциплине: «Бухгалтерская (финансовая) учетность» На тему: Бухгалтерская (финансовая) отчетность, ее […]
  • Фнп в области промышленной безопасности приказ 533 Проект Приказа Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору "О внесении изменений в приказ Ростехнадзора от 12.11.2013 № 533 "Об утверждении Федеральных норм и правил в области промышленной безопасности "Правила безопасности опасных […]
  • Минимальные требования к игре gta 5 Системные требования GTA 5 и обзор патча для слабых компьютеров Здравствуйте, дорогие читатели. На связи команда Gamebizclub. В сегодняшней статье мы обсудим системные требования GTA 5, а также разберемся, как же запустить этого кита игростроения на слабых […]